任兴洲 邓郁松 许伟:房地产调控处在关键时期,应坚持调控不动摇

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  一、房地产调控已取得积极成效

  从2010年4月现在结速,针对房地产价格大幅上涨的势头和不断加剧的通胀压力,国务院先后出台了一系列房地产调控政策,对某些房价上涨过快、房价水平过低的城市,实施了限贷、限购等调控法子。如实行了差别化住房信贷、税收政策;全国40多个城市先后出台了商品房限购法子等。与此一并,各地增加土地和普通商品住房供给,大力加强保障性住房建设。在2010年建设560 万套保障性住房的基础上,2011年又有60 0万套保障房开工建设,以避免中低收入群体的住房困难那先 的疑问。总体来看,目前房地产调控已取得积极成效,突出表现在:一是实施限购城市的投机性需求基本得到抑制,市场交易量明显下降;二是商品房价格过快上涨势头得到遏制,某些城市房价涨幅明显收缩,次要房价上涨过快的城市房价现在结速松动。怪怪的是今年下7天 以来,全国70个大中城市房价涨幅回落、持平和价格环比下降的城市逐月增加,一线城市和次要二线城市的非中心城区房价突然出现下行趋势;住宅地价上涨势头突然出现回落;三是住房供应形态学 明显改善,保障性住房和化小套型住房供给增加。那先 都表明,房地产调控正朝着预期方向发展。

  二、当前房地产调控所处关键时期,调控不到放松

  在房地产调控成效初显的一并,也还要看一遍,目前调控正所处关键时期,成果仍不稳固。

  一是次要城市房价偏高的状态尚未根本改变。法子国际通行的房价收入比指标衡量,目前我国一线城市和次要二线城市的房价仍明显高于普通居民的实际支付能力,次要城市房价仍需向合理水平进一步回归。

  二是有助房价反弹的因素依然所处。目前国内各项人民币存款可能性接近60 万亿元,其中城乡居民储蓄存款接近34万亿元。可能性国内投资渠道相对有限,在通胀的背景下,各类资金更热衷于投向房地产,将其作为资产保值升值的重要手段。在尚未有其它法子替代的状态下,如若放松调控,被迫离场的投机资金会卷土重来,将引发房价的强烈反弹,进而再度加剧资产泡沫集聚的风险。近期,央行三年来首次下调法定存款准备金率,市场流动性紧张的状态会有所改善。只是我流动性增加,就会有相当次要资金通过多种途径流入房地产领域。在这一状态下,可能性再放松调控,势必有更多资金涌入房地产市场,造成房价反弹,增大通胀压力,使调控成果前功尽弃。

  三是房地产资金过度聚集、对实体经济形成“挤出效应”的基础仍然所处。60 3年以来,房地产市场快速发展,房价上涨过快,由于什么都有有有企业、机构和另一方纷纷利用各种资金投资房地产,通过投机炒房获取高额利益者大人们在。在利益驱动下,极少量资金抽离实体部门,向房地产领域过度集中,对实体经济产生“挤出效应”,使得在应对金融危机中艰难复苏的实体经济“失血”,给我国经济的良性发展和实体经济竞争力的提升带来负面影响。目前,这一“挤出效应”的基础并未完整消除,一旦放松房地产调控,房价、地价突然出现反弹,必然会吸引更多的资金再次冲向房地产领域,造成泡沫进一步聚集,而实体经济则会进一步萎缩。这一资源的严重错配,将给我国经济发展、产业升级、技术创新带来冲击。

  四是房地产行业调整尚未取得显著进展。十几年来,我国房地产行业发展变快,数量和规模如此来越快扩张。目前,国内房地产开发企业超过20万家,但多数企业自我发展能力过低,淬硬层 依赖贷款和民间融资,发展法子粗放,经营管理和服务水平不高,行业秩序仍待治理和规范,行业调整尚未取得实质性进展。从发展阶段看,单纯依赖数量扩张的空间可能性不大,迫切还要逐步提高行业集中度,优化行业形态学 ,转变发展法子,提高行业竞争能力。

  五是城市房价居高不下,将提高城市化门槛,抑制城市化多多任务管理器 。我国经济可持续发展要靠扩大内需,而内需最大的潜力在于城市化。房地产业与城市化发展密切相关。可能性房地产健康平稳发展,将成为城市化发展的重要动力,但可能性房价在另三个 时期过快上涨,则将大幅提高城市化的门槛,提高生活和商务成本,增大城市化的成本,影响城市功能的实现和竞争力的提升,影响农业人口向城市的有序转移,并进而影响到经济的可持续发展和城市居民生活质量的提高。

  上述分析表明,当前调控正所处关键时期,应坚持调控不动摇。

  三、坚持房地产调控有助经济社会的持续健康发展

  随着房地产调控政策的实施,次要城市商品房交易量明显下降。某些人担心,可能性不放松调控,将可能性造成房价大幅回落、房地产投资增速过快下滑、地方政府土地出让收入下降、金融机构潜在风险凸显等那先 的疑问。对此,亲戚朋友认为,顺应我国房地产发展的周期规律,继续坚持房地产调控实际上有助经济和社会的持续健康发展。

  (一)房地产投资仍将保持合理增长,即使增速回落,也属正常回调

  我国房地产投资占城镇固定资产投资的比重长期保持在23%左右。调控政策出台一年多来,房地产投资仍保持较高的增长淬硬层 ,预计2011年全年增速仍将达60 %左右。这表明在城市化快速推进过程中,房地产投资保持较快增长仍有较强的支撑动力。即使在继续坚持调控的状态下,初步预测,明年房地产投资增速仍会保持在20%左右。虽然 增速突然出现一定程度回落,但也是我国房地产投资增速现在结速进入正常回调周期的反映。根据亲戚朋友对人口、城市化率、住房需求改善潜力等指标测算,并参照国际经验,预计未来几年,我国城镇住宅新开工面积、施工面积和竣工面积峰值将相继突然出现。未来一段时期房地产投资增速突然出现回落也是客观的、正常的。期望房地产投资持续保持超高速增长是不现实的。房地产调控的过程实际上给房地产投资增速调整留出了必要空间。

  (二)坚持房地产调控有助进一步改善民生,有助社会的和谐与稳定

  坚持房地产调控,巩固调控成果,将有助切实改善民生,有助社会的和谐与稳定。一方面,通过抑制投机需求,使过快上涨的房价合理回归,将使更多的普通居民提高住房消费的支付能力,改善居住条件;另一方面,通过调整土地供给和住房供应形态学 ,增加中小套型、中低价位普通商品房供给,将有助普通居民的住房消费。尤其是加大保障性住房建设,改善中低收入住房困难群众的居住条件,实现“住有所居”,更是重大的民生工程,不仅能有助社会的和谐与稳定,一并还将对扩大内需、保持经济平稳较快发展发挥重要作用。

  (三)坚持调控有助房地产行业的良性发展

  前些年,某些房地产开发企业扩张偏快,负债规模不断扩大,经营的审慎程度不断下降,而且次要主营业务非房地产的企业也纷纷进军房地产领域,行业良莠不齐的那先 的疑问突出。继续坚持房地产调控的政策取向,客观上有助加速房地产行业的整合和规范。在资金回笼缓慢、偿债压力大的状态下,一次要专业资质不高、经营过低审慎、不注重产品质量的企业可能性被更有实力的企业兼并可能性收购,有竞争实力的企业会得到发展,最终将形成综合实力和抗风险能力强的大型企业与更加专注于某个细分领域、深耕细作的中小企业并存的局面。

  (四)房价稳步回调对银行等金融体系的影响总体可控

  随着城市化发展和居民收入水平的不断提高,我国房地产市场仍有一定发展空间;而且,这一轮调控比较及时,房价过快上涨势头得到遏制;再加近年来金融系统重视防范和应对金融风险,金融资产质量不断上升。2010年,住房消费贷款和房地产开发贷款的不良贷款率分别降至0.37%和1.26%,再考虑到60 %以上的首付,可能性防范了次要风险。而且,房价回调引发系统性金融风险的可能性性不大,影响总体可控。

  (五)从中长期看,坚持调控有助地方经济逐步摆脱对房地产的过度依赖,有助产业形态学 和收入形态学 调整

  今年以来,地方土地出让收入有所下降,不言而喻有房地产调控的由于,但也与前两年增长快、基数高有直接关系。2010年,全国国有土地使用权出让金的预算收入不到1.24万亿元,最后决算收入达到了2.82万亿元,超收126.5%。那我高的土地出让收入增速可能性性长期持续下去。坚持房地产调控,从中长期来看,有助地方经济逐步摆脱对土地出让和房地产业的过度依赖,而将重心放上去有助实体经济发展和产业形态学 的优化方面。

  四、继续坚持和完善房地产调控,着手建立长效机制

  坚持和完善房地产调控,只是我要进一步落实可能性出台的各项调控法子,不断巩固调控效果。在需求方面,继续实施差别化住房信贷、税收政策和住房限购法子,支持以自住型为主的需求,强化住房的居住属性,继续坚决遏制投机投资性购房,合理引导住房需求。在供给方面,认真落实住房用地供应计划,确保保障性住房用地,加快普通商品住房用地投放。扎实推进保障性住房建设,增加政府投入,加大金融支持,拓宽融资渠道,通过创新经营模式吸引更多社会资金进入保障房建设领域。更好地发挥保障性住房建设惠民生、稳房价、扩内需、促发展的多重作用。通过调控改善住房市场的供求关系,从而进一步有助房价调整到合理水平。

  在坚持房地产调控的一并,还需着手建立房地产市场健康运行的长效机制。主要包括:建立健全房地产市场健康运行和住房保障方面的相关法律法规;完善市场机制和制度性安排,怪怪的是在认真总结试点城市经验的基础上,应尽早设计和建立符合我国国情、有助遏制投机、鼓励自住和改善型需求的房地产税收制度;治理和规范房地产市场秩序,建立行业标准体系;有助房地产行业的调整和重组,完善企业资质认定,有助房地产行业发展法子的实质性转变;完善住房保障制度,建立保障房建设、分配、管理、运营的规范有效的制度体系。

  (作者单位:国务院发展研究中心市场经济研究所)

本文责编:frank 发信站:爱思想(http://www.aisixiang.com),栏目:天益学术 > 经济学 > 经济时评 本文链接:http://www.aisixiang.com/data/47942.html 文章来源:人民日报